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30年後も物件価値／賃料が変わらないなら…（田中氏による試算）


■30年後も物件価値が同じなら持ち家派が有利

　「毎月住居費を払うなら最後には自分の資産になる持ち家がいい」という人は多い。逆に「転居や家族構成の変化に応じ住まいを変えられる賃貸の自由さがいい」という人もいる。持ち家派は住まいと財産形成を兼ね、賃貸派は住まいと財産形成を別々に考える。つまりは価値観の違いであって「正解」はない。

　ただ、同じ物件に同じ期間、分譲/賃貸で住んで、最終的に財産が残っているほうが勝ちとするなら、30年後も物件価値/賃料が同じならほとんどのケースで持ち家派に軍配が上がる。

　持ち家派が圧倒的に不利になるのは、ローン返済中に何らかの事情で転居しなければならなくなったとき、物件の価値が大幅に値下がりしていて「売るに売れない、貸すに貸せない」窮地に陥ってしまう場合だ。

　今後の不動産市況を考えたとき、こうした事態になるのは決してレアケースとはいえない。国立社会保障・人口問題研究所は、日本の総世帯数が2019年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで減少すると推計している。世帯数が減れば、需要減から不動産価格も必然的に下落する。

　また、シンガポール国立大学の清水千弘教授は、都市の不動産価格を形成する要素(GDP成長率、1人当たりGDP成長率、現役世代負担率の変化率)を分析し、2040年には東京の住宅価格が2010年よりも約6割も減じる予測を立てている。

■無理して郊外に買うのはハイリスク

　仮にこの予測が現実になったとしても、すべての物件が押し並べて6割減になるわけではない。例えば、国交省では首都圏沿線別に人口の動態予測をしている。それによると田園都市線、京王線、東横線、埼玉高速線沿線は35年まで人口増が見込め、高齢化の影響が小さいとされている。

　また、人口が減って高齢者の比率が増えると、商業施設や医療福祉施設はある程度固まっていたほうが暮らしやすい。国も「立地適正化計画」でコンパクトなまちづくりを推進しており、多くの自治体が重点的に公共サービスを提供するエリアとそうでないエリアを区別する方針だ。

　例えば、主要駅に近い高層マンションなどは利便性が高いうえに、将来も公共サービスが手厚く物件価値が維持されやすい。逆に、人口減の著しい沿線や郊外の物件は資産価値の目減りが大きいと予想できる。

　前者のような物件であれば持ち家派が有利、後者のような物件なら無理して買わず賃貸にしておくのが賢明、という判定ができるかもしれない。もちろん、そのまま住み続けるのであれば、物件の評価額がいくら下がろうとも関係はないのだが。

　ただし、これまでの議論と別に「圧倒的に賃貸派でいたほうがいい」ケースがある。親が評価額の高い場所に持ち家を所有しており、将来それを相続することになる人(特に1人っ子)だ。

　というのも、被相続人が相続開始時前3年間持ち家に住んだことがなければ、相続税の「小規模宅地等の特例」(家なき子特例)により、評価額8割引きの相続税で受け継ぐことができるからだ。

　これはつまり、物件を8割引きで購入できる権利と同じだから、受けないのは損だ(相続後に売却しても貸してもよい)。該当する人は賃貸でいることをお勧めする。

　Answer:立地次第だが住み続けるなら持ち家派に軍配

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田中 歩(たなか・あゆみ)
不動産コンサルタント。旧三菱信託銀行で不動産売買・活用・ファイナンス等の業務に17年間従事の後、独立。現在はさくら事務所執行役員、あゆみリアルティーサービス代表取締役。
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PRESIDENT Online 1/16(火) 15:15配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180116-00023760-president-bus_all

都内で借金の利息支払うほうがハイリスクだろ

会社の都合で転居するくらいなら転職するけどなw

ちょびっと郊外だが
広い実家かあるわ、二駅徒歩７分ほど

駅から徒歩5分以上離れた家とかありえない

つまりタワマン買えってか

２３区内戸建買いが正解
マンションは買うなよ
買えないなら賃貸でいいよ

圧倒的に賃貸がいいのは
住宅補助がドッカリ出る場合

空き家を格安で借りるのが賢いと思うね
人が住まないと急速に朽ちるし

実家暮らしのアリエッティー

かりれないっつーの！！

子供が一人だけ居るなら残すべき
二人以上居て相続面倒なら家も預貯金も残さない方がいい
トラブルになるだけ

福岡は通勤時間が30分以上だと不便扱いされると聞いたな
あと四国の何処かの市の平均通勤時間が日本で一番短いんだっけ？

要するに金さえあれば問題ないよ
65歳で預貯金5000万で年金10万円で賃貸住まい
同じく65歳で預貯金500万で年金10万円で持ち家住まい
前者の方がいろいろ優通効くはず

どっちにしても住居は生活の基盤だから
安心して暮らせる世の中じゃないと景気なんて良くならない

戸建はやめとけー
空き巣のリスクあるし階段はめんどいし

駅前分譲が最高で便利すぎるw

戸建てと賃貸なら賃貸の方が離婚率が高い。
表面的なところだけ見てはいけない。

持ち家の方が安心感あるよな
借金ないならだけど

親から相続する時にはもう自分の子供も独立してるコロだろ
60過ぎまで安い賃貸って想像できんわ
まともな3LDKクラスは15万超える

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