2018/02/11/ (日) | edit |

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日本において「持ち家」か「賃貸」かという議論は、永遠に続く神学論争のようなものだった。だが、こうした不動産をめぐる論争にもそろそろピリオドが打たれつつある。背景にあるのは、人口減少に伴う都市部への集約化と不動産価格に対する考え方の変化である。今回のマネーシフトは「持ち家」vs「賃貸」論争についてである。

ソース:http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296

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1 名前:ノチラ ★:2018/02/10(土) 04:32:06.80 ID:CAP_USER
日本において「持ち家」か「賃貸」かという議論は、永遠に続く神学論争のようなものだった。だが、こうした不動産をめぐる論争にもそろそろピリオドが打たれつつある。背景にあるのは、人口減少に伴う都市部への集約化と不動産価格に対する考え方の変化である。今回のマネーシフトは「持ち家」vs「賃貸」論争についてである。

持ち家は投資?それとも夢の実現?

住宅を購入するという経済行為と、住宅を借りるという経済行為は、本来、まったく異なる性質のものであり、同一次元で比較することはできない。だが日本では「持ち家」か「賃貸」かという論争が延々と行われてきた。

住宅を所有することは資産に対する支出であり、一方、住宅を借りるのは消費支出ということになる。企業の財務諸表でいえば、持ち家はバランスシート(B/S)に計上され、賃貸住宅への支出は損益計算書(P/L)に計上される。

どのような理由であれ、資産を取得することは「投資」に該当するので、本来なら、投資案件として成功するのかが、すべての評価基準となる。一方、賃貸の場合には純粋な「消費」なので、支出に対して十分な効用が得られているかで判断するのがスジといえるだろう。

それ以外の要素もあるではないか、という話はとりあえず横に置いておき、成功する投資案件とはどのようなものなのか考えてみよう。答はとてもシンプルで、株や債券と同様、投資によって「儲かったかどうか」である。

つまり、不動産の値上がり益や賃貸に出して得られる収益が取得コストを大きく上回れば成功、下回れば失敗である。自己居住用物件の場合、賃貸に出すわけではないが、仮に賃貸に回した時にどのくらいの家賃になるのかは、近隣の相場を見ることで、ある程度、推測できる

自分で住んだ場合、家賃を払わなくてもよいので、浮いた家賃分は仮想的な収入と考えることができる。この金額と取得金額を比較することで、最終的な投資損益を判断できるはずだ。

こうした見解について「住宅は儲けるために買うのではない」と感じた読者の方も多いだろう。

確かにマイホームに関して「家族の夢を実現する」「ステータスを得る」「安心感を得る」といった別の要素が絡むことについては筆者も否定しない。

だが、マイホームにこうした投資以外の要素を数多く盛り込むことができたのは、日本の不動産市場に存在していたひとつの商習慣のおかげである。逆にいえば、この商習慣がなくなってしまうと、不動産に投資以外の要素を持ち込むことが極めて難しくなってしまう。

不動産「土地神話」が崩壊しつつある
不動産市場における商習慣というのは、再調達価格をベースにした不動産価格の算定方法である。日本では不動産の価格を算定する際、同じ物件をもう一度取得するといくらになるのかを基準にするという手法が長く用いられてきた。

土地と建物を分けて考え、土地については路線価や更地の取引事例などが参照され、建物については建築単価が用いられた。中古物件の場合には、新築の価格から経年分が割り引かれる。

この方法では、近いエリアにある、似たような建物の物件価格はほとんど同じになり、築年数に応じて徐々に価格が下がっていく。土地が高騰すると路線価も上がるので価格も上昇するが、路線価は全体のバランスを考慮に入れて算定されるので、動きは緩やかなものとなる。

日本には土地神話というものがある。土地が持つ価値は不変と考えられており、金融機関も長く土地担保主義を採用してきた。土地を担保にした従来型の金融システムと再調達価格をベースにした算定方法は非常に相性が良かったのである。

ところが近年、こうした前提条件が音を立てて崩れ始めている。背景にあるのは、人口減少とそれに伴う人口動態の変化である。人口が減少するということは、同じ人口分布のまま人数だけが減るとことを意味していない。人口が減ってくると、より便利な場所に向かって人が移動することになり、人口動態が大きく変わってしまうのだ。

このところ郊外の不動産を中心に価格破壊が進んでおり、かつては高いブランド力を誇っていたエリアでも、かなり値段を下げないと家が売れないという状況が続出している。駅から遠く、不便で人口が増えない場所にある不動産は、今後、ほとんど価値がなくなってしまうだろう。

以下ソース
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54296
2 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 04:33:42.93 ID:pwirOB9K
AI「土地の私有の概念は将来なくす予定
6 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 04:50:27.11 ID:AQ8/4Tef
3億円持ってれば悩まなくていい話だな
19 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 06:24:19.56 ID:lH35bgpg
ライフスタイル固定されるで
47 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 08:00:19.14 ID:YxOvsuG1
金持ちにはどうでもいい問題だ
56 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 08:12:24.20 ID:8WWpc03o
シンプルな結論ってwww
67 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 08:20:00.60 ID:1vmpjTFM
隣人が変人ならマイホームは地獄と化す

123 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 09:13:53.86 ID:xviJhki8
築50年前に建て替えの話が出る
隣接は世帯主が代替わりして子供の世代
年金貰う頃に資金が工面出来ずにおい出されて
悲惨なアパートのパターンだな

中古マンションだけは止めとけ
141 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 09:31:34.80 ID:7UzA7wMi
ボロだったりド田舎だったり、担保にならない持ち家も多いんだなあ・・・
負動産って奴。
175 名前:名刺は切らしておりまして:2018/02/10(土) 09:44:27.30 ID:Mehvb5sK
ローン完済でむちゃ楽
引用元:https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1518204726/



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コメントありがとうございます!
[ 1995532 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 03:43
結論:人による  

  
[ 1995533 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 03:49
温泉旅館に住み続ける。  

  
[ 1995535 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 03:56
そろそろでかい地震がきてもおかしくない時期だから、今家を買うのは自爆だろ  

  
[ 1995536 ] 名前: 774@本舗  2018/02/11(Sun) 03:57
大丈夫や 中国人が買い漁ってくれる
そして乗っ取り完了
  

  
[ 1995537 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 04:12
借家でいいとする奴はずっとそうしてろ
イコールで生活水準の低い意識な奴というレッテル付で過ごせばいい、自由だ誰も強制してない
年間家賃を何十年単位で計上して、有りえない額を達していたと気が付いたとき、自分の人生損していると気が付くわ

1995535
そういう思考はリスク管理とはいわん、マイナス思考というのだよ
ノストラダムスの大予言などの与太話に、短いが貴重な人生を左右されるネズミだわ  

  
[ 1995538 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 04:19
安い持ち家  

  
[ 1995544 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 04:39
家は買った時点から負債  

  
[ 1995545 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 04:40
土地付き一軒家を所有するのが一番だよ(借地はダメ)
  

  
[ 1995548 ] 名前:     2018/02/11(Sun) 04:57
1995537
ア ホくさ。そのレベルの認識で意識高いつもりでいるのか。
  

  
[ 1995561 ] 名前:     2018/02/11(Sun) 05:47
持ち家派の中には不動産屋の言う「自分の資産になる」という言葉に惑わされてる人がいる。
賃貸でも持ち家でも生涯でかかるお金はそう変わらない。
変わらないなら持ち家の方が・・・と思うかもしれないけど、結論を急ぐ前に「資産としてのメリットは特に無い」ので、持ち家と賃貸のメリット・デメリットを純粋に比較した方がいい。

どういう意味かと言うと
・人に貸して家賃収入を得ることもできる → それで自分は賃貸に住むのか?
・ローンさえ払い終わればお金かからない → 建替・リフォーム・修繕、固定資産税・保険など。先に書いた通り生涯でかかる費用は賃貸とそう変わらない。
・相続できる → 子住み続けたいと思うか?住み続けられる状況にあるかは将来わからない。売るにも高条件の場所ならともかく、更地では売れない。不動産屋は土地を担保に借金させ、建売で売るように勧める。なのでリスクも有り、メリットを単純に期待できない。

持ち家のデメリットに対する上記の様な反論は、上に書いた通り意味ないから、デメリットはデメリットのまま受け入れた方がいい。そういう意味で、資産としてのメリットは無いということだ。

別に賃貸が良いと言ってるわけではないぞ。  

  
[ 1995570 ] 名前:    2018/02/11(Sun) 06:14
お金を稼げばいい  

  
[ 1995584 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 06:41
賃貸と持ち家はコストはほとんど同じって言う人いるけど、賃貸の場合大体10パーセント以上は大家に払う利益が載ってるので、10年くらいを境に持ち家の方が修繕費や税金等のコストを引いても安い。

当初は、持ち家の方が高いんだけど、賃貸はたとえば窓が二重サッシでなかったり、トイレが全自動でなかったり、安く低品質の家になってる場合が多いが、持ち家はこだわってしまうのでコスト的には高くなる。

まぁ、それも10年くらいで無くなるんだけど。
  

  
[ 1995598 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 07:08
不動産といえばオリンピックを思い出させる記事だなー
まだ始まってもないのにもう終わった感が凄いんだけどな私的に
  

  
[ 1995605 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 07:22
そりゃ持ち家が良い
一生に一箇所しか買えない決まりないんだから
何箇所持ち家があっても良い
それを貸せば家賃収入
賃貸派が居るから貸せるので
皆んなが持ち家派になると困る  

  
[ 1995608 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 07:28
400万の滋賀一軒家 完済からの賃貸
2980万の京都一軒家 完済からの賃貸
5300万の東京マンション 返済中

返済中のローンは上2つの賃貸で賄う
持ち家が持ち家を生む
  

  
[ 1995611 ] 名前:        2018/02/11(Sun) 07:29
長すぎて分からんから、最初に結論書けや。  

  
[ 1995636 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 08:19
賃貸の小さな数部屋と、購入する2~3階建ての一戸建てを比較しても仕方ないと思う
比較するなら、賃貸の一戸建てと、購入した一戸建ての金額で比較するべき  

  
[ 1995652 ] 名前: たなし  2018/02/11(Sun) 08:44
持家賃貸論争でまず議題に上がるのが日本が災害大国だから、持家なんて…という話。
実際のところ十分な保険に入っていれば災害に対する金銭的な損害はほぼカバーできると言って良い。
ただ「十分な保険」に必要な金額が問題で、持家のコスパ的なメリットを失わせる程。
簡単な二極論では済まないわけだ  

  
[ 1995677 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 09:20
引っ越しするのも結構金掛かるけどな  

  
[ 1995707 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 09:56
>隣人が変人ならマイホームは地獄と化す
これだよなあ  

  
[ 1995725 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 10:12
現役時は賃貸、定年過ぎてから即金で小さな住宅購入がよくね?
死ぬときまでに住宅老朽化でトントンぐらいにはなりそうだが??  

  
[ 1995763 ] 名前: あ  2018/02/11(Sun) 11:04
個別の事情を除けば原則として、賃貸は家主の資産形成の代金も借主が払ってるんだから損に決まってるじゃん   

  
[ 1995908 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 14:43
騒音が耐えられないので広い土地に小さめに家を建てた。窓も2重にしてるので何も聞こえない。快適。  

  
[ 1995919 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 14:54
住宅手当があるのでアパートで一番上の階に住んでる。
将来退職する前に選ばんといけないなと思ってる。
老人ホームと終末医療は勤めてる病院の福利で退職後も優先して入れるから
いいとして、小さな騒音っぽいものはノイズキャンセリングのヘッドホンでネットするからきにならない。賃貸は一番上に住むか家じゃないと地獄だと思うわ。  

  
[ 1995949 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 15:52
家を購入しても幼稚園が作られ、毎日の騒音に悩む日々

  

  
[ 1996044 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/11(Sun) 18:42
「家」を継ぐ習慣がなくなってるからね
一代限りの根無し草が普通になれば生きている間だけ住めればいいということになる
ただし、年取ってから貸してくれなくなってくるから単純にお金の損得だけで語れる問題じゃない  

  
[ 1996282 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/12(Mon) 04:32
家2つあるけど1つは人に貸してるからうまくまわってるよ
将来的にはアパートか駐車場経営を考えているけど世の中には借りてくれる人がいるからありがてえ  

  
[ 1996970 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/13(Tue) 09:26
今の家賃とローンは、ほぼ同じ額だよな。
持ち家は最終的に更地にして土地を売れるが、賃貸は他人の家を借りてるから、金にならんわ。
さらに賃貸用の家は、収入目的で安物の材料で作ってるから、住んでても快適じゃないぞ。  

  
[ 1997635 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/02/14(Wed) 11:09
賃貸は早死にできるならいいけど、下手に生き長らえると家賃払えなくなりそうで怖い
持ち家なら、固定資産税払えなくても追い出されるこたないと思っているが  

  
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