2018/03/15/ (木) | edit |

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これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。

ソース:http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829

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1 名前:ノチラ ★:2018/03/14(水) 20:03:01.68 ID:CAP_USER
これからの時代は、たとえ居住用物件であっても収益性によって価格が決定される。収益力の高い物件なら迷わず買えばよいし、逆に収益力の高い物件に出会えないなら、一生、賃貸で通した方が合理的である。

持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは物件ごとに決まるものであり、一律には判断できないという意味で、論争は終焉したと筆者は結論付けたが、この話にはひとつだけ例外がある。

それはインフレの進行である。

もし今後、日本経済がインフレ・モードにシフトした場合、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に有利になる。過去100年以上の歴史の中でデフレだった期間はごくわずかであり、長期的な視点に立てば、ほとんどの時代で物価は上がっている。

このような話をすると「現状の日本でインフレなど100%あり得ない」「危機を煽っている」などと、激しい批判を頂戴することが多い。

だが人生100年時代が到来した今、長い時間軸で考えなければ、経済的な損得を判断できないのも事実である。過度にインフレ・リスクを煽るつもりはないが、不動産購入の是非について考えるなら、インフレの話は避けて通れないはずだ。

(この記事は、連載「寿命100年時代のマネーシフト」の第9回です。前回までの連載はこちらから)

「唯一の例外」の理由

説明するまでもなくインフレとは貨幣の価値が低下し、モノの値段が上がることを指している。インフレが進むと現金の価値は毀損していくので、資産を現預金でしか保有していない人は、実質的に大きな損失を被ることになる。

2%のインフレでも20年経過すると物価は1.5倍になるので、現金をそのまま保有していると、同じ金額で買えるモノの量は約3分の2に減ってしまう。このためインフレが進んでいる時は、不動産など価値が維持できるものに資金をシフトするという動きが活発になる。

特にローンを組んでいた場合、資産防衛効果は極めて大きくなる。5000万円のローンを20年で返済するケースを考えてみよう。

5%のインフレが20年続いた場合、物価は2.7倍に上昇している。だが、返済する5000万円は、物価が2.7倍になった時点でも同じ5000万円のままである。この場合、5000万円を2.7で割った1850万円まで実質的な借金は減ることになる。

一般的な住宅ローンは毎月返済していくものなので、物価上昇分がすべて利益になるわけではないが、物価が上がれば上がるほど、ローンを組んでいる人にはメリットが出てくる。つまりインフレが進んでいる時には、借金をしてでも不動産を買った方が圧倒的に得なのだ。

将来、過度なインフレが発生すると予想されるのであれば、仮に収益性の高い物件が見つからなかったとしても、不動産を買っておいた方がよいという結論もあり得ることになる。「持ち家vs賃貸論争における唯一の例外がインフレ」と言ったのはこうした理由からである。

実質的なインフレは始まっている?

現状の日本経済はインフレどころかデフレ・マインド一色という状況であり、日銀が掲げた2%の物価目標はまったく達成できていない。だが足元では、インフレを予感させる事象も増えてきている。もっとも物価に影響を与えそうなのが人手不足である。

日本は人口減少から人手不足が深刻となっており、総務省が発表した1月の完全失業率は2.4%と24年ぶりの低水準であった。マクロ経済的には労働供給が不足すると、どこかのタイミングで、ほぼ確実にインフレを引き起こす。

労働需給と物価(名目賃金)の関係を示すモデルとしてはフィリップス曲線が有名だが、日本のフィリップス曲線を見ると、失業率が2.5%以下で急激に物価が上昇している。今後、人手不足が解消される見込みは少なく、これがコストプッシュ・インフレを引き起こす可能性は無視できないだろう。

このところ日本の家計が苦しくなっており、企業は販売数量の低下を懸念して値上げに踏み切れずにいる。だが、食料品などを中心に、同じ値段で内容量が著しく減っていることは、すでに多く人が認識しているはずだ。これは事実上の値上げであり、静かにインフレはスタートしていると考えることもできる。

また不動産の購入を前提に銀行にローンの相談をした人なら分かると思うが、銀行は固定金利の商品をなかなか出してこない。インフレが進んだ場合、固定金利のままでは銀行は大きな損失を抱えてしまう。銀行がやたらと変動金利の商品を勧めてくるのは、今後のインフレを警戒しているからである。

繰り返すが、現時点において日本経済はデフレ基調が強く、インフレを警戒する状況ではない。だが、長い時間軸で見ると、様子はだいぶ変わってくる。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54829
5 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 20:12:58.43 ID:SvN6/vE5
資本主義経済とはインフレなんだよ
15 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 20:22:34.40 ID:xOKkhEk3
賃貸は大家の養分だからな
26 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 20:36:26.99 ID:/m+VKGFg
「きのこたけのこ戦争」と同じくらい不毛。
44 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 20:55:20.74 ID:Z+y8uN39
家を買えないじゃなくて、家を買わない人たちなんだよね

63 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 21:16:39.69 ID:mKcZ0BVG
ローン払い終えた人には関係ないはなしだけど
元利均等返済で養分になってる人多杉
繰り上げ返済するなら元金均等
88 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 21:38:47.75 ID:OoR2VRiv
固定30年で0.9%だわ。でも後30年インフレくる気しないな。
116 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 21:51:11.09 ID:2OrWm4+r
ローン返すために心労をかかえるか。
賃貸で楽に生きるかは自由。
140 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 21:59:12.74 ID:t4I3QlG7
家買ったらもうそこから動けないやんw
151 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 22:03:29.26 ID:t4I3QlG7
度を越した全力はやめといたほうがいい。
際限ないから破綻する
176 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 22:14:46.67 ID:DpLm0H/W
現金で買えるなら買った方が良い
ローンは銀行の肥やし
190 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 22:18:58.51 ID:vAcIFrzr
インフレなんかくるか?
210 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 22:30:10.13 ID:f/7koT7N
空き家だらけで困ってんのか?不動産屋は
287 名前:名刺は切らしておりまして:2018/03/14(水) 23:18:16.31 ID:IQhI1hfx
賃貸のメリットあるよ
リスク回避
引用元:https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1521025381/



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コメントありがとうございます!
[ 2017107 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:04
定期的にスレ建つやつだ  

  
[ 2017118 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:15
家買えつったり買うなつったり忙しい奴らだな
外部に判断委ねるような奴は大変だねw  

  
[ 2017119 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:15
実際、キャンピングカーに住みたい  

  
[ 2017120 ] 名前: 名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:18
賃貸だと押しピンひとつ気を使って挿せないじゃないか
そんな窮屈な生活嫌だ  

  
[ 2017122 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:20
つまり不動産評価額2億5千万の土地を相続したワイの勝ちってことでええんか  

  
[ 2017128 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:34
持ち家で隣人が頭おかしいと悲惨だしな・・・  

  
[ 2017129 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:34
買える財力があって資産価値の見極めが出来る人間なら買った方が間違い無く得だよ。
金持ちや不動産関係の経営者や幹部職は総じて持ち家だよ。(末端社員はともかく)
両方はもちろん片方しか無い人間なら一生賃貸で良いと思われ。  

  
[ 2017130 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:39
インフレが進んでいるという前提w  

  
[ 2017133 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:46
インフレ進んでも需要が無ければ価値は下がるだろ  

  
[ 2017134 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 14:47
財なく持てない層は、自発で持たないほうが自由が利くと云うことにしておきたいだろうね

まーた、性懲りもなく答えのない同じ話題で言い争っているわ  

  
[ 2017151 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:22
※2017120
分譲マンション買って2回住み替えたけど、いずれ売る時のことを考えて
できるだけピン穴とか目立たないよう汚さないように気を付けてたよ
一生住み続けるんでもなければ同じ事
ただし分譲マンションに一生住み続けるのは無理だと思う(10~15年越えたあたりで
修繕積立金が半端なくなる)
じゃあ戸建てがいいのかと聞かれれば、建てて数年後にはあちこち自費修繕が発生する
戸建の方がメンテは大変だったよ  

  
[ 2017152 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:27
70歳過ぎても無理なく賃貸しが貸してもらえたらな  

  
[ 2017153 ] 名前: 名無し  2018/03/15(Thu) 15:30
アメリカくらい気軽に家売れれば買うんだけどね  

  
[ 2017155 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:32
賃貸でも家賃上がる事ってめったになくね?
むしろ家賃交渉で下げられる場合が多い
(築年数上がっていけば相場下がるし)

つまりインフレで物価上がっても家賃は上がらないので
持ち家でも賃貸でも変わらんだろ

ただ設備の充実度、満足度は持ち家の方が強い  

  
[ 2017156 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:33
苦労して家買ったけど、住んでみたら色々と問題のある場所で、引っ越したくてたまらない  

  
[ 2017157 ] 名前: あとむ  2018/03/15(Thu) 15:34
も、持ち家なんて大地震が来たらパーだし!  

  
[ 2017159 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:37
>不動産など価値が維持できるもの
不動産バブルやサブプライム経験した世代からしてみるとねえ・・・・。
好意的に見て、あくまで一例ってことなんだろうけど。
で、価値が維持できるものってなんだ?
結論、日本円。  

  
[ 2017165 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 15:56
もっと長期で見ると過去400年の2/3の期間はデフレなんだよ  

  
[ 2017166 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:00
インフレになれば預金をはじめとする金融商品の利率も上がるから。
「インフレになったら現金なんて無意味!土地買わなきゃ!」なんて暴論はあほすぎる。  

  
[ 2017177 ] 名前: Kudo  2018/03/15(Thu) 16:34
銀行の利息
100万円を普通預金で1年なら8円の利息、
定期預金だと80円もつく。
  

  
[ 2017180 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:36
ハイパーインフレを想定して、持ち家を買うか。
大震災を想定して、賃貸で済ますか。

まあ、この先30年で、人口減により家が大幅に余るのは分かりきってるので、持ち家を買うとしても、今ではないだろうな。
予算の都合で、中途半端な所に持ち家を買っちゃって、30年後にゴーストタウンになったら目も当てられん。  

  
[ 2017184 ] 名前: 名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:43
隣人が頭おかしかったらとか言うけど、言ってる本人の方が・・・  

  
[ 2017186 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:45
大きい地震経験して持ち家への夢が薄れたよ
新築なのに住めなくなって地震保険未加入なんて話幾つも聞いたし

不動産買おうか考えてる人は災害保険はちゃんと考えたほうがいいと思うよ  

  
[ 2017187 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:45
歳とったら地方辺境に移住だな 賃貸のひとたちは  

  
[ 2017188 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 16:46
持ち家の場合は10年毎に大規模メンテをするリスクがあるんだが、
そこは無視か。  

  
[ 2017191 ] 名前: 名無し  2018/03/15(Thu) 16:56
子供が減ってる、未婚が増えてる、どこに需要が増す要素が?  

  
[ 2017198 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 17:15
人口動態考えたら、都内の一等地以外、価値は下がるとしか思えない。そのうち地方は土地タダであげるから住んでくれという状況になるよ。  

  
[ 2017217 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 17:44
子ども居るなら、古くても便利な立地で広くて安いのを賃貸
子どもが出ていけば部屋数少なく安い部屋を賃貸
定年後に良い物件あれば購入…が よさげ
20~30年カツカツでローンを支払った頃にリフォーム!! したのに夫婦二人!! とか 寂しい
  

  
[ 2017219 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 17:47
人口減で空き家がどんどん増えるのに不動産はリスキーでしょ  

  
[ 2017223 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 17:52
金がなくても家が建つんだからいい時代になったもんだよ。  

  
[ 2017249 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 18:51
お前のお隣aiueo700  

  
[ 2017301 ] 名前: 774@本舗  2018/03/15(Thu) 20:03
定年後に、地方都市(田舎ではなく、人口5~10万)の中古住宅を「 1000万円 ~ 1500万円 」で購入するのが一番。 現役の間はリストラや失業、倒産のリスクがある。中古で売り出されている家は、一応リフォーム(正しくはリノベート)されている。 10年毎のリオームなんかはない。 我が家は築後30年で傷んではいるが、リフォームするほどではない。固定資産税は「 年2万8千円 」。
  

  
[ 2017322 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 20:23
賃貸のいいところは引っ越せば最新の家に住めることよ。
そういうの必要無い人は買えばいいじゃん。  

  
[ 2017383 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 21:42
人口減ったら不動産価値って下がらなかったっけ?  

  
[ 2017391 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 21:53
人と環境次第でどっちが正解とか無いから  

  
[ 2017395 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 22:01
震災で液状化にあい引っ越した。
隣がキ◯ガイで引っ越した
娘がいじめられたりしたら引っ越す
津波で流れても気にせず別の土地に行く
オレが賃貸にこだわる理由
あと飽きっぽいから  

  
[ 2017407 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 22:19
インフレ対策なら家を買うよりもその金で株を買ったほうがずっといい。
特に今後はインフレ率と同様に土地が上がるかは未知数だからね。

ただし、借金して家を買うのはレバレッジをかけていることになるから、
株の時も同様に借金して株を買わないといけない。
ただし、株を借金をしてまで買ったら、間違いなく基地外と思われるだろうけどw
つまりは家を買うってことはそういったことをしているってことで、
そんな基地外のようなことをしているんだから、インフレで儲かるのも当然なんだけどね。  

  
[ 2017411 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 22:26
この比較議論、いったい何十年前から続けてるんだ?
幾らああだこうだしても答えが出ないって事はつまり、正解は無いってことだろが

なんて不毛な。不毛不毛  

  
[ 2017412 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 22:31
収益力の高い物件ってやっぱり固定資産税もお高いのよねー
  

  
[ 2017435 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/15(Thu) 23:15
大家が中抜きしてる時点で、同じパフォーマンスなら持ち家が優れているのは構造上揺るがない
本来月9万で得られるパフォーマンスを、月10万はらって一万中抜きされてるのが賃貸
その一万で、隣人リスクや震災リスクをヘッジしたいと思うなら、それは個人の裁量だろうな  

  
[ 2017504 ] 名前: 芸ニューの名無し  2018/03/16(Fri) 00:38
結果、高かった安く済んだはケースバイケースで色々あると思う。

ただ持ち家の方が圧倒的に精神的に安定感が得られる。  

  
[ 2017511 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/16(Fri) 01:06
都内の駅近の築40年以上の分譲マンションなら、300万円くらいで買えるだろ
不便でボロボロだけど、上物の価値ゼロで土地だけの値段なので、数年以内なら値段は変わらん。
都内の駅近なので、ぼろくてもすぐに売れる。
2・3年だけ我慢して住めば、貯金増えるぞ。  

  
[ 2017559 ] 名前: 芸ニューの名無し  2018/03/16(Fri) 04:38
1.老人は賃貸を借りにくい
2.一つの賃貸に15年、20年も住むのは設備劣化の危険あり迷惑
3.上記問題の解決は、貸室内で老人が無くなるのが当たり前と認識され、早期に発見できるようにする事
そして、いまの借地借家法の様な悪法が是正されてある程度、長期居住が是正される必要がある(大家と借主の意識改革が必要)
  

  
[ 2017591 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/16(Fri) 06:56
ゆとり返済なんてあったなぁ
どうなったんだろう  

  
[ 2017599 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/16(Fri) 07:10
※2017130
 セブンイレブンをよく使っていたら、今はインフレ期だって実感できるぞ。

※2017151
 修繕積立金は30年位の長期修繕計画を意識して決めるもの。
そうすれば、平米150~200円/月程度で済む。
あと、マンションは管理を買えと言われるぐらい管理が大事。
銀行員が半端な知識で自主管理にしようと動き出すが、図面管理ができなくて結果的に損する。
図面管理って、納品された図面を保管しておくだけって勘違いしてるか、そもそも図面管理って概念を知らないから。

※2017591
 それを使って変動金利分をさっさと返済して、今は固定金利分も完済してる。  

  
[ 2017702 ] 名前: あ  2018/03/16(Fri) 10:05
家持ってない人の大半は買えない人だろ リスク回避で買わないとか言ってるけど、ちょっと問題が起きたらローンが滞るような人は自分が買えない部類だと気づけよw  

  
[ 2017724 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/16(Fri) 10:50
都内住みで駅まで5分の立地条件だけど築40年のマンションだからな・・・・。
インフレになっても資産価値あるのかな・・・・。  

  
[ 2017732 ] 名前: 名無しさん  2018/03/16(Fri) 11:16
少子化とタワーマンションで駅から遠い
一戸建ては余ってくる
都心は車持たないから徒歩5分のミニマム生活が基本になる  

  
[ 2017903 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/16(Fri) 16:19
この手の議論の回答は

定年後どうやって賃貸借りるの?ってので終わる  

  
[ 2020841 ] 名前: 政経ch@名無しさん  2018/03/20(Tue) 13:42
逆にデフレなら現金のままで持ってるほうが得だけどね

デフレ脱却できるかは微妙なとこだが、
明確になって無い分、勝負するにはいい時期かもね  

  
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